改造一个市场的难度，本来就不亚于创建一家新的市场，而且对于许多市场来说，许多的工作还不如重新开一个市场来得爽快。本次记者采访的轻纺面料市场中，只要改造，都面临着一个招租方式的问题。是出租还是出卖，对这些富有经验的专业市场来说，本来并没有悬念，但是偏偏因为这样那样的原因，新改造的市场往往不得不作出无奈的选择。

　　绍兴联合市场：38年的经营权一次性投入170万元

　　从绍兴中国轻纺城联合市场的总体框架来看，和以往相比，新改造的市场不仅务实、科学，而且把商户的商务服务做得异常细致，但是眼下，入驻一次性投入较高，成了当地商户的焦点问题。
记者了解到，整个联合市场投资近12个亿，投入大，造价昂贵。其中，土地投资6亿元，平均每亩地价大约要1300多万元；工程建筑约6亿元，由包括中国轻纺城集团在内的10个股东共同开发。据一位知情人告诉记者，对联合市场的大股东中国轻纺城集团来说，如果100%控股，对经营一个市场来说自然更容易成功。但是由于整个项目的投资太大，风险太高，以至于轻纺城集团不得不作出“合作”的选择。眼下的股东中，有房地产开发商，有老市场中的“特大户”，共10个，由轻纺城集团相对控股。
投资大的项目更急着收回成本，加上股东们都有自己的利益和打算，因此，以这样的构成形式，铺位不卖都难。联合市场的做法是，卖经营权38年，共需170万元。一位经营户告诉记者，这样的投资，如果一个公司产值不到1000万元，还是不要打那里的算盘了（目前，整个轻纺城老市场的租金大约6年26万元）。平心而论，联合市场的定价其实并不高，记者作过调查，在柯桥，各轻纺市场旺铺的年平均租金为4万多元，和联合市场差不多。但是，新市场一个铺位有28平方米，而老市场一般有超过10平方米的铺位就已经不错了。加上联合市场各种配套设施都比老市场齐备和方便得多，对实力雄厚的大户来说，这里的成本并不算高。问题就在于一次性投入太高，年限又太长。记者随机采访的几个商户都说，他们自然不希望购买经营权，像以前那样租是最好的。而且市面上还有传言，说联合市场卖得不错，不过投资的多，真正想做生意的少，关键就在于这道门槛上。一位老总则认为，联合市场投资过大，这样的招租模式也是无奈，毕竟没有哪个集团吃得消把如此巨大的投资搁浅在一个项目中，然后等待未来几十年后收回投入。这也是许多计划改造的专业市场的共同问题。

　　宁波轻纺城：一半出租 一半卖断经营权

　　 宁波轻纺城的这次改造，也碰到了和绍兴中国轻纺城几乎一模一样的问题。宁波轻纺城股份有限公司办公室陈主任向记者介绍，轻纺城计划利用3年时间进行整体改造，工程分3期进行，一期工程将投资5000余万元，预定今年10月投入使用，改造后的市场分两层（部分3层）。全部工程改造竣工后，市场营业面积将目前的7.5万平方米扩大到12万平方米，新增摊位2000个。
和绍兴中国轻纺城相同，改造中的宁波轻纺城也存在着投资的风险问题。据介绍，新市场会采用一半出租，一半卖断经营权的做法。对于这类卖断经营权的招租模式，一位市场老总评论说，其实从过去的经验来看，市场用出租的方式招商是最成功的，比如看义乌的众多市场，租金控制，可以总体控制商贸成本；管理统一，可以有效地防范假冒伪劣商品的入驻；同时专业市场的经营关键就在于“专业”二字，出租便于市场管理者整体把握，并加以引导。如果以卖断经营权的方式，起码过去的经验来看并不成功，还造成了许多至今无法解决的遗留问题。好在现在已经不是过去，许多经验留了下来，只要注重一些合同细节的处理，老的问题应该不会完全重演，但是对新的问题也要注意防范。
但是除了招租上的问题，宁波轻纺城还有自己的问题。和绍兴中国轻纺城一样，宁波轻纺城的这次改造不存在整体搬迁的问题，新大楼要解决的不仅是停车等配套设施方面的基本问题，还要解决提高市场档次和增加先进交易手段等本质问题。但是有一个问题，以批零生意为主的宁波轻纺城显得更为明显。新市场将是宁波轻纺城的精品版，同时市场内也涵盖了包括轻纺、建材、家私等门类。对于这样的整体布局，记者采访了一些市场老总进行评价。一位老总告诉记者，在市场内开精品区，从好的方面来说，这是许多市场提升档次的手段，而且还可以激励普通区的商户不断提升自我，也加入到精品区的行列。从不太好的方面来说，增加了市场的竞争激烈度，同时还提高了客商选择合作商家的成本。事实证明，从货品来看，普通区的未必比精品区差多少，商户间互相诋毁的情况也屡见不鲜，这就人为造成精品区商品不精的局面，很难达到市场管理者最初的意图了。这里倒不是说开精品区对市场的提升是无效的，关键还是看管理者在预见到可能发生的问题后，如何加以防范和解决。这位老总说，从目前的经验看，好像并不存在一个彻底解决的办法，最重要的可能就是管理者要提高管理水平了。
　　
　　其他升级市场：卖断经营权的做法是八九不离十了

　　记者一路采访下来，发现在改造过程中的问题，几乎存在于所有资金不充裕的市场中。作为规模比绍兴、宁波两家更小一些的杭州中国丝绸城，未来的改造也要面临这个问题。今年上半年，丝绸城内22亩土地将拍卖，然后由开发商帮助丝绸城开发建造一个新的丝绸产品交易区。至于今后的招租方式，虽然很多事还没有定论，市场管理方无法给记者一个答案。但是记者仍然很难想像，会有哪个房产开发商吃得消把大笔资金压在丝绸城项目，等着若干年后靠租金及其他收入收回成本。因此，卖断经营权的做法是八九不离十了。那么有没有解决的办法呢？

　　除了卖商铺或卖经营权 市场还能做什么？

　　探讨一：卖股权不卖铺子

　　其实，专业市场要收回改造投资，从理论上讲未必一定要通过卖商铺或卖经营权来实现。事实证明，把一个专业市场分割成一个一个小摊位，又由一个一个的业主自主经营，这样的模式对市场发展没有长远意义。但是如果把市场分割成一股一股的股份，卖股权不卖铺子，投资者每年可以根据所占股份的比例得到收益，这样就能使投资者和管理者的利益一致，既有利于市场整体的发展，又能在比较短的时期内收回成本，理论上来说办法不错。不过记者也了解到，这样好的方法摆在市场面前，并没有可行性。
“起码在我们绍兴，这条路行不通。”一位业内人士这么告诉记者。他说，现在的投资者巴不得今天投资下去，明天就有回报，很少有人愿意等待如此漫长的回报期。而且过去的经验显示，买了铺位，起码跑得了和尚跑不了庙，好歹东西在，如果市场办得不好，出了状况，总还有办法。可如果去投资那些看不见的股权，一旦市场出现问题，那才是标准的血本无归。相似的失败例子也能举一堆，比如前几年买商铺，还有一定返租回报收益的房产投资方式比较时髦，这几年下来，除了到手的商铺，很难看到那部分经营收益的分红，到头来，还是倒买倒卖商铺最安全。如此种种，这样的招商套路行不通。
记者随即又采访了绍兴当地的一位经营户。他煞有介事地告诉记者，关键是我国金融体制还不够健全，这样的投资缺乏保障。其实就市场行为来说，有人炒铺位，有人经营铺位，“分工”不同，无可厚非。若各方面条件成熟了，投资者自然愿意买股权，毕竟从长远意义来说，投资者和市场管理者的利益是一致的。
此外，与相关金融机构合作，拿出行之有效的信托计划，本也是一条好路，奈何涉及金融资本方面的运营比较复杂，市场开发单位也只能暂时摸索着向前。

　　探讨二：到银行按揭

　　在一些已经成熟的市场，投资像联合市场这样的商铺，可以通过到银行按揭来解决投资过大、资金滞留过多的问题。但是在采访中发现，这条途径也有点难。上海浦东发展银行杭州分行的郭剑告诉记者，拿市场铺位的经营权作为抵押到银行按揭，不是没有先例，但是做起来比较难。首先，经营户手里的不是自己的商铺，而是经营权，因此不能仅凭此得到贷款。眼下一些市场的做法是，由市场出面进行担保，银行认可后便可以按揭。但这种做法只对老的市场才可行，因为一个铺位经营权的价值到了银行手里需要量化，确定到底值多少钱。在老的市场，有周围类似的铺位进行参照，但是如果是新市场，就比较麻烦了。如此一来，就需要再找一个可靠的机构来担保。过去所有的先例是由当地政府出面，给这类贷款行为以政策，事情才可能办得下来。

　　其次，这类铺位按揭贷款还需要一个执行单位。比如有某贷款人届时还不出贷款，那么就需要一个行政职能机构执行其后续的工作。过去，市场、银行等喜欢找工商部门进行合作，当然，这其中也有一个协商的过程。

　　有了这两个条件，像联合市场这样的商铺中意者就可以从银行贷到款了。但是，这有一个前提条件，郭剑说，为什么有不少市场并不愿意走这条途径，关键在于第一、整套服务工程浩大，协商的部门较多，工作比较繁琐，总之很麻烦，一些专业市场管理者未必有此心力。第二、一旦可以通过按揭购买商铺经营权，那就说明原本由投资者一人承担的投资风险，将分散到市场、银行、相关部门的头上，也就是说，生意好，大家都好，生意不好，那就全被“拖下了水”。所以，很多相关部门、企业实在不愿意把自己牵扯进去。惟一的解决办法，可能就要看当地政府对市场的支持力度了。眼下，记者了解到，联合市场已经有了相类似的服务。